Artigo 03   Dezembro de 2025 · Cristina Aguilar Póvoas

A crise da habitação deixou de ser um fenómeno pontual ou exclusivamente nacional. Nos últimos anos, tornou-se um problema estrutural em grande parte da Europa, com impactos diretos na coesão social, na mobilidade laboral e na competitividade económica. É neste contexto que a União Europeia decidiu intervir de forma mais clara e coordenada.

Importa esclarecer, desde o início, um ponto essencial. A União Europeia não passa a definir políticas habitacionais nacionais. A habitação continua a ser, por princípio, uma competência dos Estados-Membros, das regiões e das cidades. O que está em curso é a criação de um enquadramento europeu que permita alinhar financiamento, reduzir bloqueios jurídicos e apoiar reformas estruturais, sem impor soluções uniformes.

Porque é que a União Europeia interveio agora

Durante a última década, os rácios entre preços da habitação e rendimentos deterioraram-se significativamente nas principais áreas urbanas europeias. Em paralelo, a pressão turística, a financeirização do imobiliário e a escassez de oferta agravaram desequilíbrios já existentes.

Os próprios documentos europeus reconhecem que a crise da habitação deixou de ser apenas uma questão social. Tornou-se um fator económico com impacto na produtividade, no acesso ao emprego e na capacidade das cidades atraírem e reterem trabalhadores essenciais. Em várias regiões, a dificuldade de acesso à habitação está a comprometer serviços públicos, dinâmicas empresariais e a própria vitalidade urbana.

É esta leitura estrutural que explica a entrada definitiva da habitação na agenda europeia.

O que está a ser proposto ao nível europeu

O Plano Europeu de Habitação Acessível assenta em vários eixos complementares.

Um dos mais visíveis é o enquadramento dos arrendamentos de curta duração. A União Europeia já aprovou um regulamento focado na transparência, que obriga ao registo dos anfitriões e à partilha de dados pelas plataformas digitais com as autoridades públicas. Esta medida não limita a atividade em si, mas reduz a opacidade do mercado, permitindo uma leitura mais rigorosa do impacto real nos territórios.

Em paralelo, está anunciada uma futura iniciativa legislativa que pretende dar às autoridades locais instrumentos jurídicos claros para gerir a pressão habitacional em zonas críticas, caso o entendam necessário. O foco está na diferenciação entre arrendamento ocasional e exploração profissional intensiva, permitindo tratar de forma distinta realidades com impactos muito diferentes sobre o mercado residencial.

Outro eixo central é o financiamento. A Comissão Europeia estima que sejam necessários cerca de 150 mil milhões de euros anuais para colmatar a lacuna habitacional. Para esse efeito, propõe-se uma combinação de fundos europeus já existentes, novas plataformas de investimento e maior flexibilidade orçamental para os Estados-Membros, com um papel reforçado do Banco Europeu de Investimento enquanto financiador e estruturador de projetos.

A revisão das regras de auxílios de Estado surge como uma das peças mais relevantes deste enquadramento. A proposta passa por permitir que os Estados financiem não apenas habitação social tradicional, mas também habitação acessível para classes médias e trabalhadores essenciais, com menos entraves administrativos e maior previsibilidade jurídica.

O que já é concreto e o que ainda está em preparação

Nem tudo o que está em discussão é lei em vigor, e esta distinção é fundamental para uma leitura informada do processo.

Já existem regulamentos aprovados, linhas de financiamento ativas e programas europeus que permitem apoiar projetos de habitação, reabilitação urbana e eficiência energética. O regulamento europeu sobre transparência nos arrendamentos de curta duração é um exemplo claro de uma medida já adotada, embora a sua aplicação prática ainda esteja em curso.

Em paralelo, existem propostas formais e iniciativas legislativas anunciadas, mas ainda não apresentadas em versão final. Os prazos referidos nos documentos são indicativos e apontam para desenvolvimentos progressivos até ao final de 2026, dependentes de negociação política e de implementação nacional.

Há ainda um conjunto de intenções políticas e recomendações que funcionam como orientação estratégica. Estas não criam obrigações diretas, mas influenciam a forma como os Estados são avaliados e acompanhados no quadro europeu.

O que isto pode significar para Portugal

Portugal surge recorrentemente nos documentos europeus como um dos países onde a pressão habitacional é mais intensa. Lisboa, Porto e várias zonas de forte atração turística concentram dinâmicas que a União Europeia identifica como críticas.

A escassez de oferta, a rigidez do mercado de arrendamento, a pressão do turismo e a crescente financeirização do imobiliário criaram um contexto em que trabalhadores essenciais são empurrados para fora dos centros urbanos. Este fenómeno não é exclusivo de Portugal, mas assume aqui contornos particularmente sensíveis.

O novo enquadramento europeu pode ter vários efeitos. Para os proprietários e investidores, significa maior previsibilidade regulatória a médio prazo, mas também maior escrutínio em segmentos como os arrendamentos de curta duração explorados de forma profissional. Para o setor público, promotores e investidores institucionais, abre-se espaço para projetos de habitação acessível e reabilitação urbana com apoio financeiro europeu e menor risco jurídico.

Limitações, riscos e leitura estratégica

Os próprios documentos europeus são claros quanto aos riscos e limitações.

A principal limitação é institucional. A União Europeia não pode substituir decisões nacionais nem resolver bloqueios locais de licenciamento, planeamento urbano ou execução administrativa. Sem reformas internas, o impacto do enquadramento europeu será necessariamente limitado.

Existem também riscos económicos. A exigência de padrões elevados de sustentabilidade pode aumentar custos iniciais de construção e renovação. A subida das taxas de juro reduziu a capacidade de investimento e de endividamento das famílias. A mobilização de capital privado à escala necessária continua a ser um desafio relevante.

Para além do enquadramento institucional e das mudanças em curso ao nível europeu, há fatores muito concretos que começam a pesar de forma direta no mercado imobiliário português, como o estado do edificado, a necessidade de reabilitação estrutural e a resiliência dos edifícios face ao mau tempo, elementos que influenciam cada vez mais as decisões de compra, venda e investimento. Desenvolvi esta dimensão prática da análise no artigo “Mau tempo e imobiliário em Portugal: reabilitação e resiliência”.

Finalmente, há riscos sociais e jurídicos. A regulação mal calibrada pode agravar processos de gentrificação, gerar deslocação de residentes ou originar conflitos legais associados ao direito de propriedade.

O sucesso deste plano dependerá menos dos anúncios europeus e mais da forma como cada país, incluindo Portugal, adapta estas orientações à sua realidade concreta.

Para completar esta análise e perceber o que mudou desde o enquadramento europeu até ao momento em que estes instrumentos começaram a ser testados na prática, consulte também:
Da agenda à execução: o que mudou na política europeia da habitação e porque 2026 é decisivo.

Conclusão

A habitação entrou definitivamente no radar estratégico da União Europeia. Não como uma solução centralizada, mas como um problema estrutural que exige coordenação, financiamento e visão de longo prazo.

Para quem atua no mercado imobiliário em Portugal, este movimento europeu não deve ser lido como uma ameaça nem como uma promessa fácil. Deve ser entendido como um sinal claro de mudança de paradigma. As decisões que forem tomadas nos próximos anos irão moldar o mercado durante décadas.

Ignorar este enquadramento é continuar a analisar o futuro com lentes do passado.

Este artigo não pretende dar respostas simplistas a um tema estrutural e complexo.
Cada território, cada mercado local e cada imóvel respondem de forma diferente ao enquadramento europeu da habitação.

Se estiver a ponderar vender, investir ou simplesmente quiser perceber como este novo contexto pode influenciar o seu imóvel em concreto, pode falar comigo diretamente.

Nota complementar

Esta análise europeia liga-se a um tema que já abordei recentemente: a sobrevalorização da habitação em Portugal e o risco real de estagnação do mercado. São leituras complementares do mesmo fenómeno, analisado em escalas diferentes, nacional e europeia.

👉 Link aqui o artigo:
“Portugal entre os países com habitação mais sobrevalorizada na União Europeia”