Artigo 01 Dezembro de 2025 · Cristina Aguilar Póvoas
O que isto significa, na prática, para quem tem uma casa para vender?
Portugal voltou a estar no centro do debate imobiliário europeu.
Um relatório recente da Comissão Europeia indica que os preços da habitação no nosso país estão cerca de 35% acima dos chamados fundamentos económicos.
O número chama a atenção. Mas, no imobiliário, números isolados raramente contam a história toda. O mais relevante não é o valor em si, mas o que ele significa na prática e, sobretudo, o que não significa.
Este dado não significa que as casas estejam automaticamente 35% mais caras face ao rendimento médio, nem que o mercado esteja à beira de um colapso. Essa leitura é simplista e incorreta.
O que a Comissão Europeia faz é uma análise técnica de equilíbrio. Os preços de mercado são comparados com um valor estimado que resulta da combinação de vários indicadores económicos, entre os quais:
rendimentos das famílias
preços das rendas
taxas de juro e condições de acesso ao crédito
custos de construção
oferta disponível
dinâmica demográfica
Quando estes fatores deixam de evoluir de forma alinhada durante um período prolongado, o modelo identifica um desvio. No caso português, esse desvio é elevado.
O mercado imobiliário português continua ativo. Há transações, há procura e há investimento. Mas essa procura está cada vez mais concentrada em segmentos muito específicos.
Compradores com rendimentos acima da média, capitais externos, poupança acumulada, heranças ou aquisições sem recurso a crédito representam hoje uma parte significativa da atividade.
Para o agregado médio nacional, o esforço necessário para comprar casa tornou-se estruturalmente elevado. Não por falta de vontade, mas porque os preços cresceram mais rápido do que os rendimentos e do que a capacidade de financiamento sustentável.
Este é um ponto-chave que muitas análises ignoram.
Uma conjuntura de sobrevalorização não implica necessariamente uma descida abrupta de preços. O cenário mais provável, e historicamente comum em Portugal, é outro: estagnação.
Estagnação não é crise. É um período em que:
os preços pedidos deixam de acompanhar as expectativas dos proprietários
os imóveis bem posicionados continuam a vender
os restantes ficam mais tempo no mercado
a negociação aumenta
o tempo passa a ser um custo real para quem vende
Nestes contextos, a pergunta central muda.
Deixa de ser “quanto vale a minha casa” e passa a ser:
quem consegue comprar a minha casa, hoje, nas condições atuais do mercado?
Para além da sobrevalorização em termos de preço, há outro tipo de risco que não costuma ser destacado em análises puramente estatísticas: o risco físico e estrutural dos edifícios, que pode afetar durabilidade, valor e decisões de investimento a médio e longo prazo. Pode explorar este tema em detalhe no artigo “Mau tempo e imobiliário em Portugal: reabilitação e resiliência”.
Em mercados sobrevalorizados, definir o preço apenas com base em anúncios vizinhos ou em máximos históricos é um erro frequente. Pode resultar em meses de exposição sem resultados concretos.
Ler o mercado com dados, compreender quem é o comprador real, ajustar expectativas e posicionar corretamente o imóvel não é uma concessão. É uma vantagem competitiva.
Quem compreende o contexto vende melhor.
Quem o ignora, tende a perder tempo, margem ou ambos.
O relatório da Comissão Europeia não é um aviso de pânico. É um sinal de maturidade do mercado. Um lembrete de que ciclos longos de crescimento exigem, inevitavelmente, fases de ajuste, muitas vezes silenciosas e desvalorizadas no discurso público.
Para os proprietários, a mensagem é simples e estratégica:
compreender o momento do mercado é hoje tão importante como o imóvel em si.
Cada imóvel, cada zona e cada proprietário vivem realidades diferentes. Se estiver a ponderar vender e quiser perceber como este contexto se aplica concretamente ao seu caso, pode falar comigo diretamente.
