Portugal voltou a estar no centro do debate imobiliário europeu.
Um relatório recente da Comissão Europeia indica que os preços da habitação no nosso país estão cerca de 35% acima dos chamados fundamentos económicos.

O número chama a atenção. Mas, no imobiliário, números isolados raramente contam a história toda. O mais relevante não é o valor em si, mas o que ele significa na prática e, sobretudo, o que não significa.

O que quer dizer “35% acima dos fundamentos económicos”?

Este dado não significa que as casas estejam automaticamente 35% mais caras face ao rendimento médio, nem que o mercado esteja à beira de um colapso. Essa leitura é simplista e incorreta.

O que a Comissão Europeia faz é uma análise técnica de equilíbrio. Os preços de mercado são comparados com um valor estimado que resulta da combinação de vários indicadores económicos, entre os quais:

• rendimentos das famílias

• preços das rendas

• taxas de juro e condições de acesso ao crédito

• custos de construção

• oferta disponível

• dinâmica demográfica
  
  

Quando estes fatores deixam de evoluir de forma alinhada durante um período prolongado, o modelo identifica um desvio. No caso português, esse desvio é elevado.

O mercado está parado? Não. Está mais seletivo.

O mercado imobiliário português continua ativo. Há transações, há procura e há investimento. Mas essa procura está cada vez mais concentrada em segmentos muito específicos.

Compradores com rendimentos acima da média, capitais externos, poupança acumulada, heranças ou aquisições sem recurso a crédito representam hoje uma parte significativa da atividade.

Para o agregado médio nacional, o esforço necessário para comprar casa tornou-se estruturalmente elevado. Não por falta de vontade, mas porque os preços cresceram mais rápido do que os rendimentos e do que a capacidade de financiamento sustentável.

Este é um ponto-chave que muitas análises ignoram.

O risco real não é a queda. É a estagnação.

Uma conjuntura de sobrevalorização não implica necessariamente uma descida abrupta de preços. O cenário mais provável, e historicamente comum em Portugal, é outro: estagnação.

Estagnação não é crise. É um período em que:

• os preços pedidos deixam de acompanhar as expectativas dos proprietários

• os imóveis bem posicionados continuam a vender

• os restantes ficam mais tempo no mercado

• a negociação aumenta

• o tempo passa a ser um custo real para quem vende
  
  

Nestes contextos, a pergunta central muda.

Deixa de ser “quanto vale a minha casa” e passa a ser:
quem consegue comprar a minha casa, hoje, nas condições atuais do mercado?

O papel da estratégia do proprietário

Em mercados sobrevalorizados, definir o preço apenas com base em anúncios vizinhos ou em máximos históricos é um erro frequente. Pode resultar em meses de exposição sem resultados concretos.

Ler o mercado com dados, compreender quem é o comprador real, ajustar expectativas e posicionar corretamente o imóvel não é uma concessão. É uma vantagem competitiva.

Quem compreende o contexto vende melhor.
Quem o ignora, tende a perder tempo, margem ou ambos.

Um sinal de maturidade, não de alarme

O relatório da Comissão Europeia não é um aviso de pânico. É um sinal de maturidade do mercado. Um lembrete de que ciclos longos de crescimento exigem, inevitavelmente, fases de ajuste, muitas vezes silenciosas e desvalorizadas no discurso público.

Para os proprietários, a mensagem é simples e estratégica:
compreender o momento do mercado é hoje tão importante como o imóvel em si.