Habitação em 2026: o que já está em vigor e o que ainda depende do Pacote Fiscal
Artigo 04 Janeiro de 2026 · Cristina Aguilar Póvoas
OE2026, IMT e as decisões que compradores, vendedores e investidores precisam de tomar
O Orçamento do Estado para 2026 introduz ajustamentos relevantes para o mercado da habitação, mas não altera a estrutura fiscal de forma radical. A principal mudança está na atualização dos limites dos escalões e dos respetivos abatimentos no cálculo do IMT. Esta atualização já está em vigor desde 1 de janeiro de 2026 e aplica-se a todas as transmissões realizadas ao longo do ano.
O que ainda não está fechado é o conjunto de medidas do chamado Pacote Fiscal da Habitação, com votação marcada para 9 de janeiro de 2026. Este pacote poderá introduzir incentivos complementares, nomeadamente em sede de IRS, IVA ou regimes específicos para investidores. Importa esclarecer desde já que não altera a tabela de IMT aprovada no OE2026.
O objetivo deste artigo é esclarecer compradores, vendedores, investidores e profissionais do setor sobre o que já está em vigor e o que ainda depende de aprovação legislativa.
1. Comprar casa em 2026
A compra de habitação própria e permanente passa a beneficiar de um enquadramento mais previsível. Os limites dos escalões de IMT foram atualizados e os abatimentos ajustados na mesma proporção técnica. Na prática, isto pode reduzir o imposto a pagar em imóveis de valor intermédio, quando comparado com 2025, dependendo do escalão aplicável.
O que já se aplica:
Atualização dos escalões do IMT, com um aumento aproximado de 2 por cento dos limites e ajuste proporcional dos abatimentos associados a cada taxa
Continuidade das isenções existentes para habitação própria e permanente, dentro dos limites legais
Manutenção dos regimes de apoio ao crédito já existentes, dependentes dos critérios definidos e dos bancos aderentes
O que não é automático:
Não existe isenção generalizada apenas por ser jovem
A garantia pública até 100 por cento não é universal e exige regulamentação própria
Benefícios adicionais ou novos incentivos dependem do Pacote Fiscal da Habitação de 9 de janeiro de 2026
2. IMT Jovem: não é para todos os jovens
O regime fiscal destinado a jovens até aos 35 anos não se aplica automaticamente a qualquer comprador dessa faixa etária. Exige o cumprimento cumulativo de vários requisitos:
Não ter sido proprietário de habitação nos últimos três anos
Aquisição para habitação própria e permanente
Cumprimento dos limites de valor legalmente estabelecidos
Autonomia fiscal, ou seja, não ser dependente em sede de IRS
Em síntese, o benefício não decorre da idade em si, mas do enquadramento fiscal e patrimonial do comprador.
3. Vender casa em 2026
Quem vende não é diretamente afetado pelas alterações do IMT, mas pode beneficiar indiretamente da atualização dos escalões:
Compradores com maior margem fiscal
Maior capacidade para fechar propostas firmes
Contexto mais favorável à pré-qualificação financeira nas visitas
A mensagem essencial para vendedores é simples: a atualização do IMT não aumenta o imposto e contribui para a estabilização do mercado, facilitando decisões informadas.
4. Arrendamento e construção: continuidade, não reforma
O OE2026 confirma a continuidade de medidas já existentes:
Benefícios associados ao arrendamento acessível
Programas Porta 65 e Porta 65+, com dotação orçamental assegurada
Apoios à renda para agregados com taxas de esforço elevadas
O que permanece por definir:
Revisão do NRAU
Alterações ao regime de despejo
Incentivos ao modelo build to rent
Eventuais ajustamentos de IVA na construção e reabilitação
Num mercado onde o mau tempo está a expor fragilidades no edificado, a reabilitação passa a ser também uma questão de proteção de valor e gestão de risco. Pode explorar em detalhe o impacto do mau tempo, a reabilitação e a resiliência dos edifícios.
Estas matérias continuam dependentes do Pacote Fiscal da Habitação de 9 de janeiro de 2026.
5. O que efetivamente mudou no IMT
A estrutura do IMT mantém-se. O que mudou foi:
Atualização dos limites dos escalões em cerca de 2 por cento
Atualização proporcional dos abatimentos associados a cada taxa
Redução do impacto real do imposto em imóveis de valor intermédio
Em linguagem simples: pode pagar-se menos IMT em 2026 em determinados intervalos de preço, não porque a taxa tenha descido, mas porque a atualização dos limites adia a entrada em escalões mais elevados e reforça o efeito do abatimento.
6. O que estas regras significam para quem compra, vende ou investe
As regras atualmente em vigor permitem decisões com maior previsibilidade. Ainda assim, há aspetos relevantes que só ficarão fechados após 9 de janeiro.
Se pretende comprar: avaliar caso a caso, confirmando o escalão aplicável e o abatimento correspondente
Se pretende vender: exigir pré-qualificação financeira e trabalhar com valores já ajustados a 2026
Se é investidor: planear com base nas regras atuais e adiar decisões estratégicas até à votação do pacote fiscal
Se trabalha no setor imobiliário: comunicar apenas o que está em vigor e contextualizar claramente o que depende de desenvolvimento legislativo
Conclusão
As alterações introduzidas pelo OE2026 já estão em vigor e aplicam-se a qualquer compra realizada desde 1 de janeiro de 2026. A atualização dos escalões e abatimentos do IMT melhora a coerência fiscal e reduz penalizações associadas à simples valorização do mercado. O impacto adicional de medidas complementares dependerá do desfecho do Pacote Fiscal da Habitação de 9 de janeiro de 2026.