Artigo 11 - Março de 2026 · Cristina Aguilar Póvoas
Comprar casa em Portugal tornou-se, para muitas pessoas, um exercício de frustração. Os preços continuam elevados, a oferta parece sempre curta e, sempre que surge um novo incentivo, a sensação no terreno é paradoxal: o mercado não fica mais acessível, fica mais caro.
Este artigo parte de uma pergunta simples, mas incómoda: porque é que medidas pensadas para ajudar a comprar casa acabam tantas vezes por empurrar os preços para cima? A resposta não é ideológica, é económica e empírica. Num mercado com oferta rígida, aumentar o poder de compra sem aumentar a oferta tende a traduzir-se em preços mais altos.
Um estudo académico recente sobre a isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens em Portugal mostra precisamente isso. Mas a leitura dos dados, por si só, não conta toda a história. No terreno, o ajustamento aconteceu primeiro através de uma corrida concentrada ao stock mais barato, com competição intensa entre compradores e propostas acima do preço pedido. Só numa fase seguinte é que os preços pedidos se ajustaram ao novo patamar revelado pelas transacções.
O problema não é apenas “falta de casas”. É também como usamos o stock existente, como organizamos o território, como desenhamos os incentivos e como o financiamento influencia o valor dos activos. Muitas destas ideias já fazem parte do debate público e técnico, mas aparecem quase sempre de forma fragmentada. O que falta é uma leitura integrada que as ligue entre si e as coloque ao serviço de um objectivo comum: aumentar a oferta efectiva e melhorar o funcionamento do mercado.
Neste artigo, organizo essas abordagens em cinco eixos complementares. Eles não substituem a necessidade de nova construção adequada a cada segmento, mas mostram como é possível aliviar a pressão sobre os preços usando melhor o que já existe e mudando incentivos-chave do sistema.
Se estás a pensar comprar, vender, investir ou simplesmente queres perceber melhor para onde está a ir o mercado da habitação em Portugal, este enquadramento vai ajudar-te a ler os preços com mais lucidez e a tomar decisões com menos ilusões.
O que o Governo tentou fazer e porquê
Em 2024, o Governo português aprovou a isenção de IMT e de Imposto do Selo para jovens até aos 35 anos na compra da primeira habitação própria e permanente. A medida foi consagrada na Lei n.º 30-A/2024, de 20 de junho, e entrou em vigor a 1 de agosto de 2024.
O objectivo político e social foi claro: reduzir os custos de entrada na compra de casa para os mais jovens, num contexto de forte subida de preços e dificuldades crescentes no acesso à habitação, inserido num mais amplo enquadramento europeu da habitação que tem vindo a ganhar peso na agenda política.
Do ponto de vista económico, trata-se de uma intervenção do lado da procura. Não cria novas casas, mas aumenta o poder de compra líquido de um segmento específico de compradores ao reduzir os encargos fiscais associados à transacção.
Este tipo de medida é intuitivo e compreensível. O problema surge quando é aplicado num mercado com oferta limitada. Nesses casos, o aumento da procura não se traduz automaticamente em maior acessibilidade, porque o ajustamento do mercado tende a ocorrer através do preço resultante da competição entre compradores.
